Mangelnder Schutz vor Inflation bei Wohnimmobilien

(9927 x gelesen) im Geld

Nov 28 2018

Mangelnder Schutz vor Inflation bei Wohnimmobilien

Bei vielen Sparern hierzulande genießt die Immobilie einen ausgezeichneten Ruf als Geldanlage. Aber wie sieht es in der Realität mit dem Schutz vor der Inflation aus? Interessantes bringt die „Fünf-Prozent-Studie“ ans Tageslicht, die das Analyseunternehmen Bulwiengesa mit Unterstützung der Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft und der HIH Real Estate GmbH zum vierten Mal durchgeführt hat. Inhaltlich geht es um die Durchleuchtung der Renditepotenziale des deutschen Immobilienmarktes. Das Ergebnis der aktuellen Untersuchung zeigt, dass sich die Renditen aller Assetklassen im Vergleich zum Vorjahr stark reduzierten - als einzige Ausnahme gelten Shoppingcenter.

Kennzahl IRR

Die Fünf-Prozent-Studie bietet seit dem Jahr 2015 einen kompakten Marktüberblick. Laut dem Analyseunternehmen handelt es sich in diesem Zusammenhang um einen optimierten Ansatz zur Beschreibung von Immobilienmärkten. Dabei wird mit einem dynamischen Modell die voraussichtliche interne Verzinsung (IRR) einer Anlage bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren ermittelt. Somit können für Investitionen die Renditen berechnet und letztendlich die Ertragsaussichten von verschiedenen Assetklassen verglichen werden. Diese interne Zinsfußmethode unterscheidet sich von der üblichen statischen Betrachtung der Rendite und stellt eine große Hilfe für potentielle Investoren dar. Wichtige in die Berechnung einfließende Kriterien sind: Sicherheit, Chashflow und Liquidität.

Nur noch Nischenmärkte unter Renditegesichtspunkten interessant

„Die Aussage vom Vorjahr gilt weiterhin: Renditeorienterte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen“, so Sven Carstensen, Niederlassungsleiter in Frankfurt bei Bulwiengesa und zeitgleich auch Autor der Studie. Als Beispiele führt er Büros in D-Städten oder Unternehmensimmobilien an.

Weitere Verteuerung von Wohnimmobilien in Großstädten

Abermals gestiegen sind die Preise für Wohnimmobilien in Großstädten. Dabei liegen die erzielbaren Renditen für vermietete Objekte in den A-Städten bei 1,9 bis 2,6 Prozent und in den B-Städten bei 2,8 bis 3,3 Prozent. Die erzielbare IRR in den gefragten Universitätsstädten der Investoren sank im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent auf nunmehr 3,2 Prozent.

Probleme, die Inflation zu übertreffen

„Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen“, gibt Carstensen zu bedenken. Die Inflationsrate pendelte in den letzten Monaten um die 2,0 Prozent-Markte. Somit wird die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt laut Prognose von Bulwiengesa andauern, ebenso das hohe Preisniveau in den Großstädten. Bei einem sich abkühlenden Markt, müssen allerdings Objekte und Lagen mit Qualitätsdefiziten neu eingepreist werden.

Auch Büromärkte unter Druck

Die Studie kommt zu dem Resultat, dass es auch in den großen Büromärkten kaum möglich ist, attraktive Renditen zu erzielen. Bedingt durch eine lang anhaltende Hochkonjunktur ist die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten sehr groß. Doch ist wegen der vergleichsweise geringen Bautätigkeit der vergangenen Jahre das Angebot begrenzt. Da sich auch Büroimmobilien verteuert haben, sank folglich der IRR-Basiswert an den A-Standorten um 12 Prozent auf einen Wert von 2,9 Prozent.

In kleineren Märkten Engpass mit Investitionsobjekten

Bei anderen Büromärkten ging es ebenfalls abwärts – der IRR der B-Städte beträgt 3,5 Prozent und liegt damit auf dem Niveau der A-Städte aus dem Jahr 2015. „Renditeorienterite Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen“, so Sven Carstensen. Die Renditen sanken, bringen aber allerdings für C-Städte noch 4,3 Prozent und für D-Städte 5,5 Prozent. Die Hauptproblematik an diesen Standorten besteht darin, dass dort nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung stehen.

Alternativen zur Immobilie

Neben fallender Renditen bringt das Investment in Immobilien noch weitere Nachteile mit sich. Zum einen wird das Kapital – wie der Name schon sagt – immobil und zum anderen sind vergleichsweise hohe Anlagesummen notwendig. Lesen Sie dazu meinen folgenden Blogartikel: "Die Aktie ist die bessere Immobilie“.