Immobilien-Teilverkauf Teil II

Schwieriges Marktumfeld

Ob sich der Teilverkauf für den Verkäufer lohnt hängt im Wesentlichen von der Wertentwicklung des Objektes ab. In den vergangenen Jahrzehnten kletterten die Immobilienpreise in Deutschland stetig weiter nach oben - nach der Zinswende im letzten Jahr stagnieren die Kaufpreise oder sinken sogar. Weitere Preiskorrekturen sind im derzeit schwierigen immobilienwirtschaftlichen Umfeld durchaus möglich.

Tücken der Mindesterlös-Klauseln

Die Anbieter der Teilverkäufe lassen sich vertraglich häufig einen Mindesterlös garantieren, um sich so gegen einen Wertverlust abzusichern. Kommt es zum Komplettverkauf der Immobilie, dann erhält das Unternehmen mindestens das vorher investierte Geld und einen im Vertrag festgelegten Zuschlag zurück. Unter Umständen bleibt dem Eigentümer vom Verkaufspreis nur wenig übrig, d.h. der Eigentümer profitiert beim Rückkauf nicht von einem gesunkenen Immobilienpreis. Er muss dem Anbieter den vereinbarten Mindestpreis bezahlen, auch wenn dieser nicht dem aktuellen Marktwert entspricht. Die Möglichkeit, dass man die Immobilie irgendwann zurückzukaufen kann, gibt vielen Menschen ein gutes Gefühl. Finanziell lohne es sich aber fast nie, sagen die Experten der BaFin. "Der Preis, den Sie für den Rückkauf zahlen müssten, übersteigt den Teilkaufpreis, den Sie ursprünglich vom Unternehmen erhalten haben, unter Umständen ganz erheblich", heißt es.

Drohender Auszug aus der Immobilie

Zudem besteht die Gefahr, dass der Teilverkäufer aus seinem Objekt ausziehen muss. Dies trifft primär zu, wenn er das Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlen kann. Das Gleiche kann bei einer  Insolvenz des Anbieters passieren. Kann in solch einem Fall der Eigentümer die Immobilie nicht zurückkaufen, droht die Zwangsversteigerung. Das gelte insbesondere, wenn sich das Teilkauf-Unternehmen im Grundbuch eine bessere Position gesichert hat, als der Eigentümer mit seinem Nutzungsrecht.

Teilverkauf ist selten die beste Lösung

"Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung", sagt Thorsten Potzsch Exekutivdirektor der BaFin. Ein Teilverkauf sei riskant und könne zudem teuer werden. "Aus Verbraucherschutzsicht kann ich nur davor warnen, den allgegenwärtigen Werbeversprechen für Immobilien-Teilverkaufe blind zu vertrauen."

2018 kamen die ersten Anbieter auf den Markt, daher fehlen langjährige Erfahrungen. Die positiven Beurteilungen im Internet beziehen sich meist auf die freundliche Beratung und den unkomplizierten Vertragsabschluss. Wer also kürzlich einen derartigen Vertrag abgeschlossen hat, freut sich womöglich über die neugewonnene finanzielle Freiheit, ist aber selbst noch nicht in der Lage zu beurteilen, welche Vor- oder auch Nachteile das Modell langfristig mit sich bringt.

Suche nach dem richtigen Angebot

Wenn Sie einen Teilverkauf in Betracht ziehen, ist es zwingend erforderlich vorher die Konditionen verschiedener Anbieter zu prüfen. Vor allem muss errechnet werden, welche Kosten beim Rückkauf des Anteils oder beim Gesamtverkauf der Immobile entstehen - dabei sind verschiedene Szenarien, wie etwa steigende und sinkende Kaufpreise, zu berücksichtigen. Bei der Höhe des Nutzungsentgelts und weiterer Gebühren bestehen teils erhebliche Unterschiede. Darüber hinaus ist es sinnvoll, Vertragsentwürfe durch einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Wichtig ist, sich keinesfalls drängen zu lassen und vor Vertragsabschluss alle offenen Fragen abschießend zu klären.

Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf

Wie in vielen Fällen des Lebens gilt es auch hier Alternativen zu prüfen. So ist häufig ein Kredit günstiger als ein Teilverkauf, wenn eine größere Sanierung angedacht ist. Entgegen der landläufigen Meinung vergeben Banken Darlehen an Senioren, einige Kreditinstitute bieten sogar spezielle Hypothekendarlehen für ältere Verbraucher an. Auch ein regulärer Verkauf des Objektes ist in die Überlegungen einzubeziehen. Diese Option erweist sich aus finanzieller Sicht, meist als die beste Alternative.